Dreptul de superficie este un drept real imobiliar ce reuneste, in continutul sau juridic, dreptul de proprietate asupra unei constructii sau altor lucrari care se afla pe terenul apartinand unei alte persoane decat titularul dreptului de superficie, precum si dreptul de folosinta asupra terenului circumscris exploatarii constructiei edificate.
Dreptul de superficie imbraca doua forme, si anume: forma principala sau deplina a dreptului de superfice care presupune dreptul de proprietate asupra constructiei edificate si dreptul de folosinta asupra terenului in momentul constituirii sale si forma secundara sau incipienta care presupune dezmembrarea dreptului de proprietate asupra terenului si transmiterea dreptului de folosinta asupra acestuia anterior realizarii constructiei.
Spre deosebire de vechea reglementare conform carei dreptul de superficie era perpetuu, in lumina Noului Cod civil, dreptul de superficie se poate contitui pe o perioada de cel mult 99 de ani, cu posibilitatea reinnoirii acestuia.
Dreptul de superficie
Dreptul de superficie poate fi dobandit prin act juridic cu titlu oneros sau gratuit, prin uzucapiune sau prin lege, dispozitiile in materie funciara ramanand aplicabile.
In Noul Cod Civil au fost reglementate doua cazuri speciale de constituire a dreptului de superficie. Astfel, in primul caz, superficia se poate inscrie in cartea funciara in temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a transmis exclusiv constructia ori a transmis in mod separat constructia si terenul, catre doua persoane, chiar daca nu s-a stipulat in mod expres constituirea superficiei. In al doilea caz, in situatia in care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate inscrie in cartea funciara pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, in favoarea constructorului sau in baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv. In lipsa unei stipulatii contrare, in cazul superficiei incipiente, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei iar in cazul superficiei depline, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii constructiei edificate.
In ipoteza in care dreptul de superficie s-a constituit asupra unei constructii deja edificate, in absenta unei stipulatii contrare, titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura constructiei. Cu toate acesta, superficiarul beneficiaza de prerogativa de a demola constructia, insa cu obligatia corelativa de a o reconstrui in forma initiala. In situatia in care superficiarul nu respecta aceasta obligatia, proprietarul terenului are la indemana posibilitatea de a solicita incetarea dreptului de superficie sau repunerea in situatia anterioara, in interior termenului de prescriptie de 3 ani.
Titularul dreptului de superficie poate dispune liber de dreptul sau in sensul de a-l instraina sau greva de sarcini reale. Totusi, dreptul de folosinta asupra terenului se va putea instraina sau ipoteca numai odata cu dreptul de proprietate asupra constructie.
Dreptul de superficie inceteaza la expirarea termenului pentru care a fost constituit, prin consolidare, daca terenul si constructai devin proprietatea aceleiasi persoane, prin pieirea constructiei, daca exista stipulatie expresa in acest sens, precum si in alte cazuri prevazute de lege.
